近日，國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)了過(guò)去十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)每個(gè)調(diào)整的周期里面都反映出現(xiàn)的"空調(diào)"之后價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象。在這一波市場(chǎng)上漲的過(guò)程中，很多投資者的恐慌情緒，又再一次被調(diào)動(dòng)起來(lái)，義無(wú)反顧地沖入一線房地產(chǎn)的投機(jī)炒作之中。在一線城市的帶動(dòng)之下，不少臨近一、二線城市的三、四線城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始得益于此，跟風(fēng)上漲。

雖然有越來(lái)越多的人士開(kāi)始意識(shí)到，在中國(guó)二三線城市，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)供應(yīng)量以及庫(kù)存量過(guò)大，目前房?jī)r(jià)相對(duì)租金和收入已經(jīng)偏高等因素，積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)，但是正是在二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格和交易量驟減的背景下，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)成為很多投資者，特別是投機(jī)者，重點(diǎn)關(guān)注和交易的領(lǐng)域。

這種關(guān)注"核心"資產(chǎn)的投資投機(jī)邏輯也很清楚，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有泡沫的話，那么作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)皇冠上的明珠的一線城市，如北京，上海和深圳，一定會(huì)是，房地產(chǎn)行業(yè)里最安全的。很多人甚至認(rèn)為，由于這些城市的資源和公共服務(wù)設(shè)施的稀缺性，人口的持續(xù)流入，和國(guó)際化資本的追捧，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)，只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。

雖然有越來(lái)越多的人士開(kāi)始意識(shí)到，在中國(guó)二三線城市，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)供應(yīng)量以及庫(kù)存量過(guò)大，目前房?jī)r(jià)相對(duì)租金和收入已經(jīng)偏高等因素，積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)，但是正是在二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格和交易量驟減的背景下，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)成為很多投資者，特別是投機(jī)者，重點(diǎn)關(guān)注和交易的領(lǐng)域。

這種關(guān)注"核心"資產(chǎn)的投資投機(jī)邏輯也很清楚，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有泡沫的話，那么作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)皇冠上的明珠的一線城市，如北京，上海和深圳，一定會(huì)是，房地產(chǎn)行業(yè)里最安全的。很多人甚至認(rèn)為，由于這些城市的資源和公共服務(wù)設(shè)施的稀缺性，人口的持續(xù)流入，和國(guó)際化資本的追捧，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)，只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。

從歷史角度看來(lái)，房地產(chǎn)可能是最容易發(fā)生泡沫，泡沫崩盤之后對(duì)經(jīng)濟(jì)影響也最大的經(jīng)濟(jì)部門。過(guò)去30年里國(guó)際金融市場(chǎng)變化過(guò)程中，無(wú)論是80年代的日本房地產(chǎn)泡沫，90年代初的美國(guó)區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫和存款貸款銀行危機(jī)，還是2008年的美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)和西班牙，愛(ài)爾蘭等歐洲國(guó)家出現(xiàn)的房地產(chǎn)危機(jī)，對(duì)危機(jī)所在國(guó)的經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)金融體系，都帶來(lái)了重大的沖擊和危害。

在房地產(chǎn)泡沫崩盤之后，雖然從房產(chǎn)交易價(jià)格的變化來(lái)看，可能房地產(chǎn)價(jià)格下跌的幅度并不是特別驚人，但是值得指出的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟之后，市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭，導(dǎo)致很多房產(chǎn)，尤其是高端房產(chǎn)，在市場(chǎng)上停留一兩年甚至四五年都無(wú)人問(wèn)津，最終不得不通過(guò)大規(guī)模的降價(jià)，甚至重新開(kāi)發(fā)來(lái)獲得稀缺的流動(dòng)性。由此可見(jiàn)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌，有的時(shí)候并不一定是以交易價(jià)格的下跌來(lái)反應(yīng)的，而是很可能是以市場(chǎng)流動(dòng)性的缺失，和有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，來(lái)反映和體現(xiàn)的。

那么，讓我們看一下在房地產(chǎn)泡沫破裂的大環(huán)境下，一線房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的能夠穩(wěn)賺不賠呢？歷史經(jīng)驗(yàn)表明，情況并不是這樣。

以全美國(guó)大城市里房?jī)r(jià)最高的紐約市和舊金山市為例， 按照耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家， 諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主希勒教授創(chuàng)建編纂的凱斯-希勒房地產(chǎn)指數(shù)，美國(guó)舊金山市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從1999年底的100點(diǎn)， 到2006年3月上漲到了歷史高點(diǎn)219點(diǎn)， 并在之后的三年時(shí)間里持續(xù)下跌，直到2009春天，舊金山房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)下跌到了120的低位，比2006年高點(diǎn)下跌了45%。

類似的， 紐約市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從2006年春的歷史高點(diǎn)216下跌到了2012年初的161， 下跌幅度也高達(dá)25%。雖然這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)在之后美國(guó)的量化寬松政策推出和退出時(shí)分別受到全球流動(dòng)性激增和美元強(qiáng)烈升值的預(yù)期而大幅上漲，但時(shí)至今日，仍然沒(méi)有回到全球金融危機(jī)前的高位。

和紐約和舊金山相比，其他的國(guó)際一線城市的房?jī)r(jià)就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。在80年代末，以東京和大阪為首的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫崩盤之后，東京和大阪兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格都下跌了超過(guò)50%，到現(xiàn)在，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)還在仰視1990年時(shí)的歷史高點(diǎn)。

中國(guó)香港，九七年，股災(zāi)和房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也曾經(jīng)一度腰斬。 香港樓市雖然在之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下發(fā)起了絕地反擊，收復(fù)了97年以后房?jī)r(jià)大跌的失地，但是在2007-2008全球金融危機(jī)，和最近的全球金融體系波動(dòng)中，也都不止一次地上演了讓人大迭眼鏡的一個(gè)月房?jī)r(jià)下跌20% 得驚悚走勢(shì)。由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)泡沫破滅的大環(huán)境下，即使是一線房地產(chǎn)市場(chǎng)，也很難獨(dú)善其身。

如果我們把眼光放得再久一點(diǎn)，可以看一看全球第一個(gè)全球金融中心，荷蘭首都阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)。在城中心Herengracht城區(qū)的運(yùn)河邊上有很多1600年左右興建的連排別墅。這些連排別墅三百多年來(lái)的交易價(jià)格記錄都一直保留了下來(lái)，　為研究者提供了寶貴的研究阿姆斯特丹過(guò)去300年的房?jī)r(jià)走勢(shì)的機(jī)會(huì)。

荷蘭學(xué)者利用了Herengracht區(qū)所有房屋在過(guò)去三百多年里的所有房屋在重復(fù)銷售的價(jià)格來(lái)計(jì)算阿姆斯特丹城中心的這個(gè)房?jī)r(jià)。

結(jié)果讓人震驚， 至少肯定會(huì)讓很多國(guó)內(nèi)讀者震驚。 阿姆斯特丹中心區(qū)房子的價(jià)格，從1628年到1973年幾乎350年里，平均每年上漲了2.3%左右。單單是這點(diǎn)呢，可能已經(jīng)讓很多讀者非常吃驚，?。　?，這個(gè)房子每年怎么可能只升值2.3%??！我們國(guó)內(nèi)很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)月就可以輕輕松松升值10%. 但是更讓人吃驚的是， 即使在這平均每年2.3%的升值空間里，絕大部分還是通貨膨脹。 根據(jù)研究表明， 荷蘭的通貨膨脹率在同期的350年里是1.8%， 而房?jī)r(jià)超過(guò)通貨膨脹的實(shí)際增值水平只有每年百分之0.4%， 也就是幾乎和通貨膨脹同步。 按照這樣的升值速度， 房?jī)r(jià)（調(diào)整通貨膨脹后）的真實(shí)價(jià)格要一百多年才能翻一番。

這里尤其值得關(guān)注的是， 雖然荷蘭在17世紀(jì)曾經(jīng)一度是全球的霸主， 也因?yàn)槿虻谝粋€(gè)股票交易所而成為了全球的金融中心， 但房?jī)r(jià)在17世紀(jì)漲幅并不大 （一定程度上因?yàn)?7世紀(jì)荷蘭的郁金香危機(jī)吸引了大量的投機(jī)資本）， 反倒是到了20世紀(jì)， 尤其是第二次世界大戰(zhàn)之后， 名義房?jī)r(jià)隨著通貨膨脹率的攀升而出現(xiàn)了歷史上最大幅度的上漲。

首先，歷史發(fā)展和人口以及資金的流動(dòng)。城市發(fā)展在人類發(fā)展歷史過(guò)程中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)多次重大的改變。目前發(fā)達(dá)的西歐，北美地區(qū)，其實(shí)只是在過(guò)去兩三百年才發(fā)展起來(lái)的。而再早的東方文明曾有的偉大城市，如埃及的開(kāi)羅，中國(guó)的西安，和伊拉克的巴格達(dá)，從房地產(chǎn)投資的角度反而變得沒(méi)有什么吸引力了。即使像阿姆斯特丹這樣的一線西方城市里，在過(guò)去300年里戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)際政治，航海技術(shù)，和貿(mào)易格局的變遷下，也難免會(huì)逐漸失去其曾有的吸引力。而隨著人口和資金的遷出，一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)明顯下降。日本東京，俄羅斯莫斯科，巴西圣保羅等一度作為新興市場(chǎng)代表國(guó)家的一線城市，也是因?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)改變以后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大規(guī)模的下跌。

其次，技術(shù)進(jìn)步。舊金山一直是美國(guó)西海岸風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人的一座美麗城市。但直至上世紀(jì)七八十年代信息技術(shù)的崛起，九十年代互聯(lián)網(wǎng)泡沫，和過(guò)去一段時(shí)間的互聯(lián)網(wǎng)2.0創(chuàng)業(yè)熱潮之前，舊金山市的房?jī)r(jià)其實(shí)一直都不溫不火。由此可見(jiàn)技術(shù)進(jìn)步對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)所產(chǎn)生的巨大影響。與之相對(duì)應(yīng)的，在美國(guó)和英國(guó)"銹鐵帶"上的諸如底特律，曼徹斯特等曾經(jīng)的一線城市，則由于受到航運(yùn)路線和鋼鐵用途轉(zhuǎn)變的影響，在過(guò)去幾十年里經(jīng)歷了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)停滯，人口流出，和房?jī)r(jià)下跌。

此外，影響匯率的另一個(gè)最直接的因素是，美聯(lián)儲(chǔ)的決策。如上文我所說(shuō)，由于全球央行會(huì)采取寬松的政策，特別是美聯(lián)儲(chǔ)七月很難進(jìn)行加息，所以，人民幣在今年下半年反而會(huì)得到穩(wěn)定的支持，不會(huì)出現(xiàn)大幅貶值。

最后，過(guò)度投機(jī)。恰恰由于一線城市的房地產(chǎn)在很多人心目中只漲不跌，所以在泡沫中一線城市被投資者認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的明星資產(chǎn)，因此在泡沫中的投機(jī)氣氛和漲幅，也明顯高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)。這種透支未來(lái)的炒作的直接結(jié)果，就是在泡沫崩盤后，一線城市房?jī)r(jià)的跌幅也就特別驚人。

舉一個(gè)股市類似的例子，在上世紀(jì)90年代美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫中亞馬遜、雅虎，都曾經(jīng)是這樣的泡沫"明星"，享受了股價(jià)在泡沫見(jiàn)頂前幾個(gè)月還翻番的泡沫紅利。但即使是這樣的"明星"，最終也沒(méi)能逃脫在泡沫崩盤后股價(jià)下跌90%的命運(yùn)。

當(dāng)然，在中國(guó)目前高速增加的社會(huì)融資總規(guī)模和資本賬戶管制的制約下，身處金融壓抑之中的中國(guó)投資者實(shí)在沒(méi)有什么太多其他有吸引力的投資機(jī)會(huì)。由此，就像人類８００多年金融史上一次又一次發(fā)生的那樣，投資者努力說(shuō)服自己，這一次不一樣了，或者某些明星資產(chǎn)只漲不跌，一次又一次地義無(wú)反顧地投入泡沫的炒作之中。非如此，金融史上就不會(huì)有那么多關(guān)于泡沫的荒唐故事了。

也對(duì)，夢(mèng)想還得有, 要是萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢?